Vender una propiedad puede parecer sencillo… hasta que llegan los impuestos. Entre ellos, uno de los más desconocidos —y muchas veces sorprendentes— es la plusvalía municipal. Si estás pensando en vender tu casa o piso en la Costa Brava, entender este impuesto es fundamental para evitar sobresaltos.
En Immorambla nos gusta acompañarte en todo el proceso de compraventa, y eso incluye ayudarte a comprender cómo afecta la fiscalidad local en tus decisiones.
¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que se paga al ayuntamiento cuando se transmite una propiedad urbana (ya sea por venta, herencia o donación).
En resumen: se paga por el incremento de valor del suelo desde que lo compraste hasta que lo vendes, independientemente de si ganaste o perdiste dinero con la operación.
Importante: No se paga por el inmueble en sí (edificio o casa), sino por el valor del terreno urbano sobre el que se asienta.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Aunque cada municipio tiene cierta autonomía, el cálculo se basa en:
- El valor catastral del suelo (no del total del inmueble).
- Los años que han pasado desde la adquisición hasta la venta.
- Unos coeficientes y tipos impositivos definidos por el ayuntamiento correspondiente.
Desde 2022, tras una sentencia del Tribunal Constitucional, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:
Método objetivo
Basado en tablas municipales.
Método real
Basado en la ganancia efectiva obtenida en la venta.
Si vendes una vivienda en Calonge, Platja d’Aro o Palamós, el cálculo puede variar ligeramente según el municipio. Consulta a un asesor o en nuestro equipo para ver el caso específico.
¿Quién tiene que pagar la plusvalía municipal?
- En una compraventa, quien paga es el vendedor.
- En una herencia, paga el heredero.
- En una donación, paga el beneficiario.
Hay excepciones y bonificaciones (por ejemplo, entre familiares directos o en transmisiones de vivienda habitual), pero conviene revisar cada caso con detalle.
¿Qué pasa si vendes con pérdidas?
Una de las grandes reformas introducidas tras la sentencia de 2021 es que no se paga plusvalía municipal si no ha habido incremento de valor.
Es decir: si vendes por menos de lo que pagaste, puedes evitar este impuesto. Para ello, es necesario justificar la pérdida con documentación (escrituras de compra y venta, gastos, etc.).
Si estás en esta situación, te interesa leer nuestra guía sobre vender una propiedad con pérdida en la Costa Brava.
¿Cómo afecta la plusvalía municipal a los propietarios en la Costa Brava?
En zonas con alta revalorización, como la costa de Girona, este impuesto puede ser elevado. Por eso es clave incluirlo en el cálculo de los gastos de venta.
Ejemplo práctico:
- Compraste en 2004 una vivienda en Sant Feliu de Guíxols por 180.000 €.
- En 2025, la vendes por 320.000 €.
- Aunque la ganancia neta sea de 140.000 €, la plusvalía municipal se calculará sobre el incremento del valor del suelo, no del total del inmueble.
Este importe puede oscilar entre los 2.000 y 9.000 €, dependiendo del valor catastral y los coeficientes del ayuntamiento.
¿Dónde se paga y cómo se presenta?
La plusvalía municipal se gestiona directamente en el ayuntamiento del municipio donde está la propiedad. El plazo para presentarla es:
- 30 días hábiles desde la firma ante notario (en ventas).
- 6 meses en el caso de herencias (prorrogables a 1 año si se solicita).
En algunos municipios se puede presentar online, en otros debes hacerlo presencialmente.
En Immorambla gestionamos este trámite para nuestros clientes como parte del proceso de cierre de compraventa.
¿Se puede recurrir la plusvalía municipal?
Sí, hay casos en los que puedes:
- Solicitar una revisión si el ayuntamiento aplicó un método incorrecto.
- Recurrir si pagaste plusvalía en una venta con pérdidas.
- Reclamar la devolución si se demuestra que el impuesto fue mal calculado.
Esto requiere asesoramiento jurídico y presentación de pruebas, pero muchos propietarios han recuperado cientos o miles de euros en situaciones similares.
Conclusión: conoce tus impuestos antes de vender
La plusvalía municipal es uno de los impuestos más relevantes al vender una propiedad urbana, especialmente en zonas de alta demanda como la Costa Brava. Conocer cómo se calcula y cómo puedes optimizarlo puede ayudarte a ahorrar dinero y evitar problemas.
En Immorambla te acompañamos más allá del marketing y la venta. Te asesoramos también en los aspectos legales, fiscales y administrativos para que disfrutes de una experiencia de compraventa segura y sin sorpresas.
¿Vas a vender tu casa y no sabes cuánto te costará la plusvalía?
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