España sigue siendo uno de los destinos más atractivos de Europa para invertir en vivienda. Cada año, miles de extranjeros adquieren inmuebles tanto para uso propio como para inversión. Sin embargo, hay una diferencia clave que muchos desconocen: no es lo mismo comprar una vivienda como residente que como no residente en España.

Las obligaciones legales, los impuestos y los trámites varían en función del estatus del comprador. En Immorambla, especialistas en el mercado inmobiliario de la Costa Brava, te explicamos en detalle qué cambia según tu situación y cómo planificar la compra correctamente para evitar sorpresas.

¿Qué significa ser residente o no residente en España?

Comprador residente

Se considera residente fiscal en España a cualquier persona que:

• Pasa más de 183 días al año en el país.
  
• Tiene aquí el núcleo principal de sus actividades económicas o intereses familiares.
  

Esto incluye tanto a ciudadanos españoles como a extranjeros con residencia permanente o permiso de larga duración.

Comprador no residente

Por el contrario, se considera no residente a quien vive la mayor parte del año fuera de España y solo visita el país de forma temporal, aunque tenga propiedades en él.

Esta diferencia, aunque parezca administrativa, tiene un gran impacto en los impuestos, la financiación y los trámites legales al comprar vivienda.

Trámites básicos para ambos perfiles

Independientemente de si eres residente o no residente, los pasos iniciales para comprar vivienda en España son similares:

1. Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero)
   Este número es indispensable para firmar la compraventa y realizar cualquier trámite fiscal o notarial.
   
2. Abrir una cuenta bancaria en España
   Aunque no es obligatorio, facilita la gestión de pagos, impuestos y gastos relacionados con la vivienda.
   
3. Firmar ante notario y registrar la propiedad
   La compraventa debe formalizarse mediante escritura pública y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad.
   
4. Pagar los impuestos de transmisión o IVA, dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
   

En Immorambla, acompañamos a los compradores durante todo el proceso para que cada paso sea seguro y transparente.

Diferencias fiscales entre residentes y no residentes

Aquí es donde las variaciones son más significativas.

Impuesto sobre la renta

• Residentes:
  Pagan el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) por todos los ingresos obtenidos, tanto dentro como fuera de España.
  Si la vivienda se alquila, los beneficios se declaran junto con el resto de sus ingresos anuales.
  
• No residentes:
  Están sujetos al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que solo grava los ingresos generados en España.
  Si la vivienda no se alquila, deben declarar una imputación de renta anual, aunque no obtengan beneficios.
  

Impuesto sobre la compra

• Vivienda nueva:
  Tanto residentes como no residentes pagan el IVA (10%) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados).
  
• Vivienda de segunda mano:
  En ambos casos, se aplica el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que en Cataluña suele rondar el 10 %.
  

La diferencia está en la posibilidad de aplicar deducciones: los residentes pueden acceder a más beneficios fiscales, especialmente si la vivienda es su residencia habitual.

Impuesto sobre el patrimonio

• Residentes:
  Tributan por su patrimonio mundial, es decir, por los bienes que poseen en España y en el extranjero.
  Existen exenciones y mínimos según la comunidad autónoma.
  
• No residentes:
  Solo tributan por los bienes situados en España, principalmente su vivienda.
  

Impuesto sobre sucesiones y donaciones

En caso de herencia o donación:

• Los residentes tributan según las bonificaciones autonómicas.
  
• Los no residentes, desde 2021, también pueden aplicar las mismas reducciones que los residentes, gracias a la equiparación normativa europea.
  

Financiación: diferencias entre residentes y no residentes

Los bancos españoles ofrecen hipotecas tanto a residentes como a no residentes, pero las condiciones varían:

• Residentes:
  
  • Financiación de hasta el 80 % del valor de tasación.
    
  • Plazos más largos (hasta 30 años).
    
  • Tipos de interés más competitivos.
    
• No residentes:
  
  • Financiación máxima del 60-70 % del valor de tasación.
    
  • Plazos más cortos (entre 15 y 20 años).
    
  • Mayor documentación requerida sobre ingresos y solvencia.
    

En Immorambla, ayudamos a los compradores a calcular el valor real del inmueble y planificar la financiación más adecuada según su perfil.

Fiscalidad en la venta de la vivienda

Cuando se vende una propiedad, también hay diferencias importantes:

• Residentes:
  Declaran la ganancia patrimonial en el IRPF.
  Pueden aplicar exenciones si reinvierten el dinero en otra vivienda habitual o si son mayores de 65 años y venden su residencia principal.
  
• No residentes:
  Están sujetos a una retención del 3 % del precio de venta, que se descuenta en la escritura. Posteriormente deben presentar una declaración para ajustar la tributación real.
  

Gastos adicionales y obligaciones comunes

Tanto residentes como no residentes deben asumir ciertos costes:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual.
  
• Gastos de comunidad y mantenimiento.
  
• Seguros obligatorios si existe hipoteca (puedes consultarlo en seguros).
  

La diferencia es que los residentes suelen domiciliar estos pagos en sus cuentas españolas, mientras que los no residentes pueden gestionarlos a través de un representante fiscal.

¿Qué opción conviene más?

No hay una respuesta única: dependerá de la situación personal y del uso previsto del inmueble.

• Si planeas vivir más de medio año en España, registrarte como residente puede ofrecer ventajas fiscales y facilidades de financiación.
  
• Si la compra es para inversión o disfrute vacacional, mantener el estatus de no residente puede simplificar la gestión y reducir obligaciones tributarias.
  

En cualquier caso, contar con asesoramiento especializado es fundamental para optimizar la compra.

Conclusión

Las diferencias entre comprar como residente o no residente en España son notables, especialmente en materia fiscal y financiera. Conocerlas te permitirá planificar la operación de forma eficiente y evitar gastos innecesarios.

En Immorambla, te acompañamos paso a paso para que la compra de tu vivienda en la Costa Brava, ya sea como residente o no residente, sea segura, rentable y sin complicaciones.