El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, firmado antes de la escritura, en el que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y ambas partes se comprometen a cerrar la operación en un plazo y a un precio pactados. Lo que pase si alguien se echa atrás depende del tipo de arras que se haya firmado, y ahí es donde se ganan o se pierden miles de euros.
En la práctica, en la Costa Brava lo vemos cada semana: alguien se enamora de un piso cerca del paseo de Sant Feliu de Guíxols, quiere asegurarlo ya y le ponen delante un papel de una página. Conviene leerlo con calma antes de transferir nada.
Qué es el contrato de arras y para qué sirve
Las arras están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que es la base de las arras penitenciales. El contrato fija el precio, describe el inmueble, identifica a las partes, recoge la cantidad entregada y marca una fecha límite para escriturar.
Sirve para sacar la vivienda del mercado. El vendedor deja de enseñarla y el comprador gana tiempo para pedir la hipoteca, revisar la nota simple y preparar la documentación. A cambio, ambos asumen un compromiso con consecuencias económicas.
Arras no es lo mismo que reserva
Aquí hay confusión constante. El contrato de reserva suele ser una cantidad pequeña (500 o 1.000 euros, a veces algo más) que retira la casa del mercado unos días mientras se negocian las condiciones. No suele obligar a comprar. El contrato de arras llega después, cuando el precio y las condiciones ya están cerrados, y sí vincula a las dos partes. Si te piden firmar una "reserva" que en realidad habla de penalizaciones y plazos de escritura, es un contrato de arras con otro nombre.
Los tres tipos de arras
El tipo importa más que la cifra. Si el contrato no dice nada, los tribunales tienden a aplicar las penitenciales, pero no conviene dejarlo a la interpretación.
Arras penitenciales
Son las más habituales. Permiten desistir a cualquiera de las partes. Si se echa atrás el comprador, pierde lo entregado. Si lo hace el vendedor, devuelve las arras duplicadas. Es una salida pactada, con precio.
Arras confirmatorias
Funcionan como un anticipo del precio y confirman el contrato. Aquí no hay salida cómoda: quien incumple puede ser obligado a cumplir o reclamado por daños y perjuicios, y lo entregado se descuenta del precio final.
Arras penales
Fijan una penalización por incumplir, pero no sustituyen la obligación de comprar o vender. Es decir, se puede exigir el cumplimiento y además cobrar la penalización, si así se ha pactado. Se ven poco en vivienda.
| Tipo | Si se echa atrás el comprador | Si se echa atrás el vendedor |
|---|---|---|
| Penitenciales | Pierde las arras | Devuelve el doble |
| Confirmatorias | Puede ser obligado a comprar o indemnizar | Puede ser obligado a vender o indemnizar |
| Penales | Penalización pactada, y puede exigirse cumplir | Penalización pactada, y puede exigirse cumplir |
Cuánto dinero se entrega
No hay una cifra legal. Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio de venta, y se descuenta del importe total en la escritura. En una vivienda de 300.000 euros hablamos de 15.000 a 30.000.
Nuestro criterio: ni demasiado poco, porque el vendedor no se sentirá comprometido, ni demasiado, porque si algo sale mal estás arriesgando ese dinero. Para el vendedor, un 10 % da tranquilidad real. Para el comprador, un 5 % suele bastar si hay buena relación y plazos claros. Siempre por transferencia bancaria, con concepto identificable, nunca en efectivo.
Qué debe incluir para no tener sorpresas
Un contrato de arras serio recoge, como mínimo, los datos de las partes, la referencia catastral y registral de la finca, el precio total, la cantidad entregada y cómo se pagó, la fecha límite de la escritura y el notario o lugar de firma. También quién paga cada gasto y la situación de cargas, hipotecas previas y deudas de comunidad.
Antes de firmar, pide una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular y si hay cargas. Es barata y evita disgustos serios. Si la vivienda es de dos hermanos, o está en una herencia sin cerrar, el contrato debe firmarlo todo el mundo.
Consejo: si necesitas hipoteca, pide que el contrato incluya una cláusula que condicione la compra a su concesión. Sin ella, podrías perder las arras aunque el banco te diga que no.
Qué pasa si no te dan la hipoteca
Es la duda más repetida. Si el contrato no dice nada al respecto, el banco que rechaza tu financiación no es un motivo automático para recuperar el dinero. Por eso conviene tener una preaprobación antes de firmar, o pactar una condición suspensiva con fecha concreta, por ejemplo treinta días para obtener la resolución del banco.
Si estás en ese punto, en nuestro apoyo con la hipoteca te ayudamos a tener la respuesta del banco antes de que el plazo te apriete.
Plazos: cuánto tiempo hay hasta la escritura
Lo normal son entre 30 y 90 días. Más corto si el comprador paga al contado, algo más largo si hay hipoteca, tasación y notaría de por medio. El plazo debe figurar con fecha exacta, no como "aproximadamente dos meses".
Si llega el día y alguna parte no está lista, se puede prorrogar, pero solo por acuerdo escrito de ambas. Un mensaje de WhatsApp diciendo "tranquilo, esperamos" no te protege el día que el vendedor reciba otra oferta mejor.
Notario, impuestos y comprador extranjero
No es obligatorio firmar las arras ante notario. Puede hacerse como documento privado. Ante notario tiene más fuerza probatoria y fecha cierta, algo que recomendamos en operaciones de importe alto, aunque cueste algo más.
Fiscalmente, las arras no tributan por separado al entregarse: forman parte del precio de la compraventa. La operación se grava después, con el ITP en vivienda de segunda mano en Cataluña o el IVA y AJD en obra nueva. Consulta los tipos vigentes en la web de la Generalitat, porque cambian.
Si compras desde fuera de España, necesitas NIE antes de firmar y, a ser posible, cuenta bancaria española. Lo explicamos con más detalle en nuestra comparativa entre comprar como residente o no residente y en la guía para compradores internacionales.
Si eres vendedor
Las arras también te protegen a ti. Una vivienda bien preparada y bien tasada atrae ofertas serias, y esas ofertas llegan con arras razonables. Antes de aceptar cualquier propuesta, asegúrate de que el precio refleje el mercado de verdad. Si aún no has dado ese paso, puede ayudarte nuestra guía para preparar la casa para la venta.
Ojo con una trampa frecuente: aceptar arras penitenciales con una cantidad muy baja. Si el comprador se arrepiente, te quedas con poco y has perdido semanas de mercado. Y si tú recibes una oferta mejor, devolver el doble puede salirte caro. Piénsalo antes de firmar.
Errores que vemos con frecuencia
- Entregar dinero con un papel de una línea que no menciona el tipo de arras.
- No comprobar la nota simple hasta después de pagar.
- Dejar el plazo sin fecha exacta o sin consecuencias claras.
- Olvidar quién paga plusvalía, IBI y gastos de comunidad pendientes.
Ninguno es grave si se detecta a tiempo. Todos lo son cuando se descubren el día de la notaría.
Acompañamiento antes de firmar en Sant Feliu de Guíxols
Redactar o revisar un contrato de arras con alguien que conozca el mercado local ahorra malentendidos. Si estás pensando en vender, puedes ver cómo trabajamos en nuestra página de venta de vivienda. Y si tienes un contrato delante, escríbenos antes de transferir un euro y lo revisamos contigo, en el idioma que prefieras.